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【贷款项目系列讲座之-现金返还贷款CashBack】银行贷款顾问TonyHe深度解析! ...

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发表于 2018-5-11 09:18:00 | 显示全部楼层 |阅读模式




贷款市场上,各种贷款品种让初次买房的朋友很难选择,本期给大家介绍一下客户现金返还(CASH BACK


现金返还(cash back贷款是现在市场上比较流行的一种贷款方式。很多银行或金融机构会借由现金返还的形式来吸引更多的贷款者。贷款者可以选择固定金额或者贷款金额一定比例(通常1%-5%)作为现金返还。


有一些准备贷款的朋友,对现金返还贷款有着一种天然的畏惧感,总觉得天上不可能掉馅饼,银行给你现金,肯定在高利率上面赚回来。银行有一大批专业精算人才,推出的现金返还利率,吃亏的肯定是消费者,其实这是一个误解。


现金返还到底是否换算,用计算公式就能算明白。






CIBC 5 Fix Close, 5%的现金返还优惠机会为例,咱们用银行专业的计算器,给大家分析分析。


案例分析1(scenario1) 5年固定利率没有现金返还,2.49%年利率


案例分析2(scenario2) 5年固定利率+5%现金返还,3.49%年利率


案例分析3scenario35年固定利率,2.297%年利率


假设40万的贷款,每月还款金额固定,都是$1800/


由于40万贷款有5%现金返还,那么可以提前还款2万加币到贷款去,现金返还的初始贷款金额变为38





从上面的计算公式可以看出,如果你把现金返还金额马上放进房贷,实际利率相当于2.297%年利率。每月还款金额一样,到5年后,最后贷款余额Balance outstanding, 第一项2.49%利率还剩$337,837.41。而第二项和第三项却差不多,都是接近$334000.00。也就是说现金返还实际利率是接近2.297%。比第一项2.49%的利率在5年后多还乐大约$3800进入本金。


注意:请大家只看End of Term 计算结果, End of amortization的不准确,因为一个term到期后,选择cash back的贷款的借贷者,可以选择继续拿cash back, 或者转成没有cash back的相对低利率。


2.49%-2.297%=0.193%,产生这种差别的原因是拿现金返还的借贷者,拿到的现金在5年时间产生的复利计算。






那么有些朋友要问了,银行在floor rate上面很难有太多的降价空间,为什么去大大方方的推行现金返还贷款呢?总结起来有下面几点


现金返还贷款有claw back, 如果贷款人在贷款期间有任何违约,比如说卖房子或者转到其他银行,必须返还所有的cashback的现金,在此基础上再计算利息罚款。银行通过Cash back合同锁定了贷款人,也就相应地减少了维护管理成本。


要想得到最划算的现金返还品种,贷款人一般会选择固定三年以上的贷款,特别是固定五年最划算。银行通过Cash back贷款,促使贷款人选择更高年限的贷款,相应减少了银行维护管理成本。


银行间的变相竞争手段,由于现金返还贷款利率并没有太多人关注,银行在这个上面采取一些低价策略,不会引起其他银行的关注,减少恶性竞争,在其他银行有优惠利率出来的时候,可以用cash back利率打动合适又识货的消费者。




选择cash back现金返还贷款的借贷者,银行对他们的信用记录和收入评估标准更严格一些,由于利率高于普通贷款,借贷者也需要更高的个人收入来达到银行的贷款要求。这样银行相当于面对更优质客户,降低了借贷风险。


任何选择都会有得有失,现金返还贷款的利与弊,总结有如下几点。


对于首付小于等于20%的贷款者,现金返还贷款可以帮助他们避免或者少交CMHC的保险。


买房者一般用尽一生的积蓄和信用额度争取到贷款,搬入新家后短时间内比较拮据,他们可以用现金返还资金购买家具,支付律师和房产过户费用,偿还信用卡或者其他债务,装修新家等。


贷款者必须在cash back的年限内不毁约,否则需要全部退返当初拿到的现金。


由于利率更高,如果毁约,除了退回全部现金意外,三个月利息或者利率差会更高,毁约利息罚款更高。


由于利率更高,每月还款金额相应增加,贷款者在同等收入下,能够贷款到的最大贷款额会减少。






总结来说,现金返还计划如榴莲,合适者吃者上瘾,旁观者躲得远远的。见仁见智,不同的经济情况,对它的就有不同的解读。希望大家踊跃讨论,提出自己的观点,本文旨在抛出榴莲,引出人见人爱的西瓜。


最后为我的银行做个广告,CIBC为了增加客户体验,所有cash back贷款的现金,将会在贷款生效的第二个工作日返回到客户指定账户。

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